매수신청인의 자격

(3) 매수신청인의 자격

(가) 능력

① 확인 : 매수신청은 권리능력과 행위능력이 필요하다(민집 121조 2호). 자연인의 경우에

집행관은 매수신청인의 주민등록증 그 밖의 신분을

증명하는 서면을 제출하게 하여 매수신청인이 본인인지의 여부 및 행위능력 유무를 확인하여야

하고, 법인이 매수신청을 하는 때에는 같은 방법으로 매수신청인의 신분을 확인하고, 그 자격도 서면에 의하여 확인하여야 한다(송민 2002-1,

17조). 법인은 대표자의 자격을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 하므로(민집규 62조 3항, 72조 4항), 구체적으로는 상업등기부등본

또는 법인등기부등본을 제출하면 될 것이다.

법인이 아닌 사단이나 재단이라도 대표자나 관리인이 있으면 입찰에 응할 수 있다(민소 52조,

부등법 30조). 종중, 사찰, 교회 등 법인아닌 사단이나 재단 명의로 입찰하려면 ⓐ 정관 그 밖의 규약, ⓑ 대표자 또는 관리인임을 증명하는

서면, ⓒ 사원총회의 결의서(민법 276조 1항), ⓓ 대표자 또는 관리인의 주민등록표등본 등의 서류를 제출하여야 한다(부등법시행규칙 56조).

행위무능력자는 법정대리인에 의하여서만 매수신청을 할 수 있다(대결 1967.7.12.

67마507).

② 행정관청의 증명·허가 : 경매목적물을 취득하는 데에 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는

경우(예, 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권의 경우 어업권이전의 인가) 그 증명이나 허가는 매각허가결정시까지 보완하면 되므로 매수신청시에 그

증명이나 허가가 있음을 증명할 필요는 없다(송민 97-1, 5항). 따라서 지목이 농지인 경우에는 매각허가결정전까지 농지취득자격증명(농지법 8조

1항)을 제출하도록 하고 있고, 미제출시 직권으로 매각불허가결정을 한다(대결 1999.2.23. 98마2604). 외국인이 경매로 토지를

취득하는 경우 별다른 제한이 없다(외국인토지법 5조).

③ 매수자격의 제한결정 : 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는

시장·구청장·읍장 또는 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 하고(농지법 8조 1항), 농지를 취득한 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할

때에는 농지취득자격증명을 붙여야 한다(동조 4항). 어업권의 경우 이전(移轉) 인가를 받아야 한다(수산업법 18조 2항). 그런데

위와 같은 일정한 자격을 갖추지 못한 자가 매수신청을 하여 최고가매수신고인이 된 경우 법원은

매각불허가결정을 할 수밖에 없고(민집 121조 2호) 결국 매각절차는 무위에 돌아가게 되는데, 이를 악용하는 사례도 있으므로, 법원은 법령의

규정에 따라 취득이 제한되는 부동산에 관하여는 매수신청을 할 수 있는 사람을 정하여진 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정을 할 수 있다(민집규

60조). 여기서 '정하여진 자격'이라는 것은 당해 법령에서 정하고 있는 자격을 말하는 것으로서, 법원이 다시 새로운 제한을 추가하는 것은

허용되지 아니한다.

법원이 이러한 결정을 하면, 법원사무관등은 매수신고를 할 수 있는 자의 자격제한을 매각기일의

공고 중에 명시하여야 한다(민집규 56조 2호). 집행관은 위와 같은 제한이 이루어진 경우에는, 매각을 실시함에 있어서 소정의 자격을 가지고

있는 자 이외의 자가 매수의 신고를 하게 하여서는 아니된다.

(나) 대리인에 의한 매수신청

① 매수신청은 임의대리인에 의하여서도 할 수 있다. 매수신청은 민사소송법 87조에서 말하는

재판상의 행위라고는 할 수 없으므로 매수신청의 대리인은 변호사가 아니더라도 무방하며 법원의 허가를 얻을 필요도 없다(대결 1985.10.12.

85마613). 대리인은 그 대리권을 증명할 서면을 집행관에게 제출하여야 하고(민집규 62조 4항, 71조, 72조 4항), 집행관은 대리인이

매수신청을 하는 때에는 대리권의 유무를 확인하여야 한다(송민 2002-1, 17조). 실무에서는 임의대리인의 경우에는 위임장을, 법정대리인의

경우에는 호적등(초)본을 제출받고 있다. 입찰의 경우 대리권의 증명은 본인의 위임장과 인감증명을 입찰표에 첨부하는 방법으로 한다. 위임장에는

사건번호, 대리인의 이름, 주소, 위임내용과 위임자의 이름·주소를 기재하고 인감도장을 날인한다.

대리입찰을 하면서 입찰표에 위임장을 첨부하지 아니한 경우에 현장에서 즉시 제출이 가능하면

유효한 것으로 처리할 것이고, 즉시 제출이 불

가능하면 무효로 처리한다. 임의대리의 경우 위임장이 첨부되어 있으나, 첨부된 위임장이

사문서로서 인감증명서가 첨부되어 있지 아니하거나 위임장과 인감증명서의 인영이 틀린 경우, 최고가매수신고인 결정전까지 인감증명서를 제출하거나 그

밖의 이에 준하는 확실한 방법으로 위임장의 진정성립을 증명한 때에는 당해 매수신청인을 최고가매수신고언(차순위매수신고인)으로 결정할 수 있다(송민

2002-1, 20조 4항).

입찰자는 동일 물건에 관하여 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없고, 동일인이 2인 이상의 다른

입찰자의 대리인이 될 수 없다(다만 동일인이 공동입찰자의 대리인이 되는 경우 제외).

② 매각허가결정확정 후에는 매수신청대리권의 흠을 주장하여 매각허가의 효과를 뒤집을 수 없다.

(다) 공동입찰신청

① 지분표시 : 여러 사람이 공유 또는 합유를 목적으로 공동하여 입찰신청을 할 수 있다.

공동으로 입찰하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다(민집규 62조 5항).

구규칙 159조의5 3항은 공동입찰의 경우에는 입찰표를 제출하기 전에 집행관의 허가를 받도록

규정하고 있었고, 송민 2002-1 예규 제정으로 폐지된, 부동산 등에 대한 입찰실시에 관한 처리지침(송민 93-2) 9조 1항은 '공동입찰은

친자, 부부 등 친족관계에 있는 자, 입찰목적물의 공동 점유·사용자, 1필지의 대지 위에 수개의 건물이 있는 경우의 각 건물소유자, 1동 건물의

수인의 임차인 등과 같이 공동입찰을 허가제로 한 취지에 맞게 담합의 의심이 없는 자들에 대하여만 허가한다'고 규정함으로써 공동입찰의 허가기준을

제시하였다. 이것은 공동입찰이 매수신고 희망자 사이의 공정한 경쟁을 방해하고, 입찰의 적정성을 해치는 것을 방지하기 위한 취지였다. 그러나

부동산의 가격이 고액화되고 있는 추세나 현재의 부동산 거래관행 등에 비추어 볼 때 부동산의 공동 매수는 일반적인 추세라고 할 수 있고, 또

매매의 일종으로서 성질을 가지고 있는

경매절차에서 공동입찰을 막거나 사전에 허가를 받게 할 필요성이 크다고 보기 어렵다. 오히려

공동입찰의 경우에 입찰표를 제출하기 전에 집행관의 허가를 받도록 하는 것은 경매의 대중화 현상을 저해하는 요인이 될 뿐 아니라 입찰의 비밀을

사전에 누설시킬 위험도 있다고 할 수 있다.

따라서 현재는 공동입찰을 함에 있어 구규칙과 같은 '집행관의 사전허가' 및 '입찰자 상호간의

관계 기재'와 같은 제한이 없다. 다만 공동으로 입찰을 하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하도록 함으로써 그 권리관계를 명확히

하도록 하였을 뿐이다. 만일 공동으로 입찰을 하면서 입찰표에 각자의 지분을 표시하지 아니한 경우에는 입찰을 무효로 처리하여야 한다는 견해가

있으나, 실무에서는 지분표시가 없으면 평등한 비율로 취득(민법 262조 2항)하는 것으로 취급하고 있다.

공동입찰의 형식을 빌어 부당하게 담합행위를 한 것이 판명된 때에는 집행관은 매수신청을 하지

못하도록 할 수 있으며(민집 108조 1호·2호), 매각불허사유가 된다(민집 123조 2항, 121조 4호).

② 대리인적격 : 단독입찰의 경우와 같은 제한이 없으므로(송민 2002-1, 18조 7호),

공동입찰자이면서 다른 공동입찰자의 대리인이 될 수도 있고, 공동입찰자 아닌 자가 2인 이상의 공동입찰자(또는 공동입찰자 전원)의 대리인이 될

수도 있다.

③ 공동입찰인은 각자 매수할 지분을 정하여 입찰하였더라도 일체로서 그 권리를 취득하고 의무를

부담하는 관계에 있으므로, 그 공동입찰인에 대하여는 일괄하여 매각허가여부를 결정하여야 하고 공동입찰인 중의 일부에 매각불허가 사유가 있으면

전원에 대하여 매각을 불허하여야 한다(대결 2001.7.16. 2001마1226). 공동입찰인 각자는 입찰보증금 및 입찰대금의 지급에 관하여

불가분채무를 부담하고 대금이 전액 지급되지 않으면 전부에 대하여 재입찰을 명하게 된다.

④ 준용 : 공동입찰에 관한 민사집행규칙 62조 5항은 기간입찰과 호가

경매에 준용된다(민집규 71조, 72조 4항).

(라) 집행절차상의 지위에 기한 매수신청의 제한(민집규 59조)

채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는

그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)은 매수의 신청을 할 수 없다(민집규 59조). 여기서 매수의 신청을 할 수 없다고 하는 것은 자기

스스로가 매수인이 될 수 없다는 취지이므로, 다른 사람의 대리인으로서 매수신고를 하는 것은 허용된다. 반면, 실질적으로는 채무자 등이 매수하면서

다른 사람을 내세워 매수신고를 하는 것은 매각불허가사유가 된다(민집 123조 2항, 121조 3호).

집행관은 본조의 사람과 재매각에 있어서의 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없음을 미리 알려야

한다(송민 2002-1, 17조 3항).

집행관은 매수신고를 할 자격이 없는 사람이 매수신고를 하게 하여서는 아니된다. 이것은 집행관의

직무상의 의무이므로, 집행관이 매수신고 인이 채무자 등에 해당되는 사실을 안 때에는 그 매수신고는 무효로 처리하고 절차를 진행하여야 한다. 개찰

후에 그 사실이 판영된 때에는 부적법한 입찰로서 취급하여야 한다. 집행관이 채무자를 최고가매수신고인으로 정한 경우에는 법원은 매각불허가결정을

하여야 한다.

① 채무자(1호) : 채무자는 적법한 매수인이 될 자격이 없다(민집규 59조 1호). 채무자가

부동산을 매수할 수 있는 돈이 있다면 압류채권자에게 변제하는 것이 옳을 것이고, 만일 변제할 돈이 없는 경우라면 매각대금도 지급하지 못할

가능성이 높다고 볼 수 있으며, 뿐만 아니라 채무자가 매수인이 되면 경매절차에서 만족을 얻지 못한 압류채권자가 같은 집행권원으로 다시 그

부동산을 압류할 수 있게 되어 강제집행절차가 복잡하게 될 우려가 있기 때문이다.

여기에서 말하는 채무자는 당해 강제경매절차에서 채무자로 취급되는 자만을 말하므로, 경매절차상의

채무자와 동일한 급부의무를 부담하는 실체법상의 연대채무자, 연대보증인 등은 해당되지 아니한다. 임의경매의

경우에 채무자 아닌 소유자는 다른 이해관계인을 불리하게 하는 바 없고 특별규정도 없으므로

매수신청인이 될 수 있다.

채권자가 매수신청인이 될 수 있는 것은 민사집행법 143조에 의하여 명백하다. 경매신청채권자의

대리인, 담보권자도 매수신청인이 될 수 있다. 제3취득자 및 임의경매에 있어서 물상보증인도 매수신청인이 될 수 있다.

② 매각절차에 관여한 집행관(2호) : 매각절차에 관여한 집행관은 매수인이 될 수 없다.

집행관은 집행법원이 정한 매각방법에 따라 매각기일을 진행하며(민집 112조), 미등기 부동산에 대한 조사(동법 81조 4항), 현황조사(동법

85조), 매각조건 변경을 위한 부동산 조사(동법 111조 3항) 등 매각절차 전반에 걸쳐 관여하게 된다. 이와 같은 매각절차에 관여한 집행관의

매수신청을 허용하는 것은 절차상 공정을 해칠 우려가 있기 때문이다.

한편, 집행관법 15조 1항은 집행관 또는 그 친족은 그 집행관 또는 다른 집행관이 경매 또는

매각하는 물건을 매수하지 못하도록 규정하고 있는바, 이 규정의 취지와 동조 2항의 문언 등에 비추어 볼 때 이는 집행관이 집행기관인 유체동산

매각절차에 관한 조항이며 집행법원이 집행기관인 부동산 매각절차에서는 적용되지 아니한다고 해석된다.

③ 매각 부동산을 평가한 감정인 등(3호) : 매각 부동산을 평가한 감정인은 매수신청을 할 수

없다. 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 결정하게 되므로(민집 97조 1항), 부동산에 대한

평가결과는 매각절차의 진행에 중대한 영향을 미치게 된다. 또 당해 매각 부동산을 평가한 감정인은 그 부동산의 가치나 실상에 관하여 특별한 정보를

갖고 있을 가능성이 있을 뿐 아니라, 자신이 그 부동산을 매수하려는 의도를 가지고 있는 때에는 그 부동산에 대한 공정한 평가를 기대하기 어렵기

때문이다. 감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사는 매수신청을 할 수 없다.

한편, 집행관법 15조 2항은 민사집행법 200조의 규정에 의한 감정인 또는 그 친족은

집행관이 경매 또는 매각하는 물건을 매수하지 못하도록 규정하고 있는바, 이 규정 역시 집행관이 집행기관인 유체동산 매각절차에 관하여 적용된다.

④ 집행법원의 법관과 참여사무관등은 민사소송법상의 제척·기피조항(민소 41조 1호, 50조)이

유추적용되어 매수신청이 금지된다.

⑤ 재매각절차에서 전의 매수인도 매수신청을 할 수 없다(민집 138조 4항).

⑥ 집행관이 매각장소의 질서유지를 위하여 매수의 신청을 금지한 자(민집 108조)도 매수가

제한된다.

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